Mietrecht

Auf dieser Seite finden Sie eine kleine Auswahl aktueller und wichtiger Urteile aus dem Mietrecht

Mietzahlung – Geldeingang spätestens am dritten Werktag?

In einem Mietvertrag war geregelt, dass die Miete bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der Mieter zahlte die Miete am dritten Werktag des Monats bei seiner Bank ein. Der Geldeingang beim Vermieter war nach dem dritten Werktag. Der Vermieter kündigte – zu Unrecht, wie der BGH bestätigte.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Die Klage des Vermieters bleibt ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil (Az. VIII ZR 222/15) entschieden, dass die entsprechende Klausel im Mietvertrag, der die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen regele, gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sei.

Durch die Klausel wird dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch den Zahlungsdienstleister verursacht werde. Die vertragliche Regelung weiche zu Ungunsten des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften der § 556b Abs. 1, §§ 269, 270

Schon dem Gesetzeswortlaut des § 556b Abs. 1 BGB lässt sich nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete bereits am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der Begriff des Entrichtens ist nach allgemeinem Sprachgebrauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen.

Nach dem Urteil des BGH ist es also ausreichend, wenn der Mieter seiner Bank (Zahlungsdienstleister) den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist. Auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters kommt es dann nicht mehr an.

Rechtsgrundlagen:
§ 307 Abs 1 S 1 BGB, § 556b Abs 1 BGB

Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15

Mieter muss Techniker Rauchmelderprüfung ermöglichen

Nach Urteil des Amtsgerichts Frankfurt sind Mieter dazu verpflichtet, einen Techniker in die Wohnung zu lassen, der im Auftrag des Vermieters die Rauchmelder kontrollieren soll. Dies gilt zumindest bei rechtzeitiger Vorankündigung und einem Besuch zwischen 8 und 18 Uhr.

Zudem sei eine Ankündigung mindestens zwei Wochen vorher durch einen Brief oder einen Aushang erforderlich. Sollte sich der Mieter dann immer noch weigern, den Techniker in die Wohnung zu lassen, droht ihm laut Urteil ein Ordnungsgeld oder Ordnungshaft.

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 26.06.2017 – 33 C 1093/17

Mietwohnung – Duschen im Stehen kann eine vertragswidrige Nutzung darstellen

Nutzt ein Mieter das Badezimmer vertragswidrig, kann er wegen Schimmels den Mietzins nicht mindern. Im vorliegenden Fall hat das Duschen im Stehen eine vertragswidrige Nutzung dargestellt, da die Badewanne nur halbhoch gefliest war und mit jedem Duschen Spritzwasser in die ungefliesten Wandanteile eindrungen ist.

 

Das Badezimmer der Wohnung war nach Ansicht des Gerichts nicht für ein stehendes Duschen in der Badewanne geeignet.

Diese Art der Nutzung musste zwangsläufig – und für die Kläger auch ohne weiteres erkennbar – zu einer Beschädigung der Mietsache führen und hat auch zu einer solchen Beschädigung geführt.

Landgericht Köln, Urteil vom 24.02.2017 – 1 S 32/15

 

Schönheitsreparaturklausel

Formularklausel mit dem Wortlaut „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“, mit der die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, ist unwirkasam, auch wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

Das Gericht bemängelte, das damit dem Mieter praktisch die Möglichkeit genommen wird, die notwendigen Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen und impliziert, dass der Mieter ggf. immer zur Übernhame dieser Kosten verpflichtet sei, die aber der Vermieter oder ein Erfüllungsgehilfe vornimmt.

LG Berlin vom 09.03.2017 – Aktenzeichen: 67 S 7/17

 Wem gehört die die Kaution im Fall der Mieterinsolvenz?

Wurde über das Vermögen eines Wohnungsmieters das Privatinsolvenzverfahren eröffnet, stellt sich für den Vermieter die Frage, an wen er am Ende des Mietverhältnisses die geleistete Kaution auszuzahlen hat.

Hat der Insolvenzverwalter in einer sogenannten Enthaftungs- oder Freigabeerklärung gemäß § 109 Abs. 1 InsO (Insolvenzordnung) erklärt, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können, gehört die Mietsicherheit nicht zur Insolvenzmasse, sondern steht dem Mieter zu.

Beschluss des BGH vom 16.03.2017 – Aktenzeichen: IX ZB 45/15